Quando alguém adquire um imóvel, por meio de um leilão público, via de regra, a desocupação do morador que lá se encontra se dá por meio de uma ação específica, chamada de ação de imissão na posse.
Essa ação é a adequada para o proprietário que não tem posse sobre o imóvel obtê-la.
O uso dessa ação, porém, não se mostra o mais adequado quando o ocupante do imóvel o possui por meio de uma relação locatícia.
E o uso inadequado da ação de imissão na posse, nessas circunstâncias, poderá trazer prejuízos imensos ao comprador do bem, conforme será explicado adiante.
Decisão do Superior Tribunal de Justiça
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através de sua Terceira Turma, tendo o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva como relator do julgamento do recurso REsp 1.864.878, entendeu que a ação correta para quem arremata um imóvel em leilão e queira tirar o locatário da posse do imóvel seria a ação de despejo, pelos seguintes motivos, observe:
Ocorre que, também por força de expressa disposição na Lei nº 8.245/1991 (artigo 5º), a ação adequada para retomar a posse do imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo:
“Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.” (grifou-se)
Isso porque, segundo doutrina abalizada, a alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, tanto que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador dando continuidade à relação locatícia.
Desse modo, tratando-se de imóvel arrematado em leilão, mas que estava alugado, o meio adequado para que o arrematante adquirisse a posse do bem deveria ser por meio de notificação para denunciar o contrato e, posteriormente, o ingresso de ação de despejo, porque é a ação adequada para essa finalidade, nos termos do art. 5º, da Lei de nº Lei nº 8.245/1991.
Na situação narrada no recurso, como fora proposta uma ação de imissão na posse em vez da ação de despejo, o STJ acolheu o recurso da parte e extinguiu o processo, sem resolução do mérito, veja:
5. Do dispositivo.
Ante o exposto, voto no sentido de conferir provimento ao recurso especial para julgar extinto o processo sem resolução de mérito.
A autora arcará com o pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.
É o voto.
Prejuízos que o arrematante sofre com uma decisão como essa
Apesar de o STJ ter extinguido o processo sem resolução do mérito, isso não significa que não houve consequência negativa para quem arrematou o bem, no leilão.
Os prejuízos, pelo contrário, são diversos.
O primeiro é o tempo.
Para que um processo chegue a ser julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, percorrendo todas as fases, leva-se, quando muito ágil, 2 (dois) anos. Durante todo esse período o arrematante continua a ficar sem a posse do imóvel, não podendo dar-lhe a destinação que almejou quando fez a arrematação do bem.
Outro significativo fator é o prejuízo financeiro, visto que a extinção do processo, mesmo que sem resolução do mérito, não isenta o perdedor de pagar as custas e eventuais honorários de sucumbência, que são de 10% a 20% sobre o valor da demanda e, como essas ações tem o valor do imóvel, esses custos alcançam um valor expressivo, facilmente chegando a 50 mil reais.
Não se pode deixar de falar do prejuízo da expectativa criada quando o arrematante adquiriu o bem e ficará privado, por um prazo considerável, de usá-lo como quiser. Transformando a realização de ter dado e pago o maior lance no bem em tormento.
Para evitar padecer desses prejuízos, preste muita atenção ao propor uma ação desse tipo e atente-se para as particularidades do seu caso, buscando um profissional para te orientar no que é o melhor a ser feito.
Fonte: Jusbrasil.com